Vanmorgen vroeg kwam het nieuws naar buiten dat Ajax overweegt de Amsterdam Arena te kopen. Voetbal International meldt dat namens algemeen directeur van Ajax, Michael Kinsbergen er een beleidsplan voor de middellange termijn opgesteld is waarin de aankoop van ArenA nadrukkelijk ter sprake komt.
Hoewel het beleidsplan nog in haar conceptfase zit, is het overnemen van de Amsterdam ArenA misschien helemaal niet zo’n gek idee. Doet Ajax er goed aan om weer baas in eigen huis te worden?
De Amsterdam ArenA – Ontstaan en belangen
Ten tijde van de beursgang in 1996 werd, onder bestuurlijke leiding van M. van Praag en uitvoerende leiding van Uri Coronel en Arie van Os, de Amsterdam ArenA N.V. opgericht met een storting van een aandelenkapitaal ter grootte van zeventig miljoen euro. Dit kapitaal is als volgt ingebracht:
- €9,1 miljoen, goed voor 13% van de aandelen door de vereniging AFC Ajax*;
- €31,8 miljoen, goed voor 48% van de aandelen door de gemeente A’dam (certificaten zonder exploitatierechten);
- €29,5 miljoen, goed voor 39% van de aandelen door private investeerders.
Deze verdeling geeft de ingewikkelde verhoudingen in de ArenA nog steeds goed weer.
De rest van de financiering van de bouw werd als volgt ingebracht:
- €20,4 miljoen ingebracht door ‘Founders’ middels Amsterdam Stadion C.V.; **
- €4,5 miljoen als bijdrage van het voormalige Ministerie van Welzijn, Volksgezondheid en Cultuur;
- €31,8 miljoen als hypothecaire lening, verstrekt door ABN Amro.
Daarmee waren de totale bouwkosten €127 miljoen. Minimaal vijftig miljoen euro overige bouwgerelateerde kosten zoals het Transferium en aanpassingen aan infrastructuur, zijn niet in deze bouwkosten meegenomen.
Noot:
* De welwillende grondeigenaar van De Meer, gemeente Amsterdam, heeft de erfpachtovereenkomst behorende bij De Meer doorgescheurd en Ajax een vertrekbonus meegegeven om te investeren in de ArenA.
** Een achttal Founders brachten samen 20 miljoen euro, (€2.27 miljoen per Founder, alleen Philips het dubbele en los van evt. inbreng aandelenkapitaal) in: Philips, Grolsch, een consortium van twee bouwbedrijven (Ballast Nedam N.V. en Koninklijke BAM Groep N.V.), Coca Cola, de Staatsloterij, ABN Amro, KPN en de RAI. In ruil hiervoor kreeg Amsterdam Stadion C.V. bepaalde reclamerechten en gebruiksrechten (lees: exploitatierechten) voor tien jaar.
De hierboven beschreven financieringsconstructie van de ArenA, met bijbehorende eigendomsbelangen en langlopende exploitatierechten, heeft Ajax in een langdurige spagaat gebracht: Ajax kan niet groeien door in eigen beheer “hun” stadion te exploiteren.
De onuitputtelijk zoektocht naar kapitaal om sportieve successen te financieren hebben er voor gezorgd dat stadionopbrengsten maar voor 13% naar Ajax gaan.
Precies 87% Van de exploitatieopbrengsten van het stadion komen dus bij externe partijen terecht. Gezien de cijfers van Amsterdam Arena N.V, loopt Ajax hiermee pakweg tientallen miljoenen euro’s structurele omzet mis. Wanneer Ajax de volledige exploitatierechten heeft, wordt het stadion een zeer belangrijke bron van omzet voor de club
2015-2020
Dankzij het transferbeleid en de Champions League-deelnames de agio-reserves opgelopen naar €116 miljoen (per halfjaarcijfers februari 2015). Aangezien een beursgenoteerde spaarpot nutteloos is, komt het moment om met dit geld iets te doen steeds dichterbij.
Naast geld, was er sinds de opening van de Arena op 14-08-1996 vooral geduld nodig om de strategische fouten rondom de financieringsconstructie van de Arena te verwerken. Ajax moet de exploitatierechten van de Arena verkrijgen, hiervoor is een meerderheidsbelang in Stadion Amsterdam NV benodigd.
Ajax heeft ondertussen een voorkeursrecht op het certificatenpakket van de gemeente Amsterdam. Daarbij heeft de gemeente Amsterdam zich tevens gecommitteerd om tot 2034 haar certificaten van aandelen niet actief op de markt aan te bieden. Hiermee is het maatschappelijke belang van een multifunctioneel voetbalstadion in Amsterdam verankert; maar ook de risico’s en lasten.
De gemeente wil daarom het liefst van deze certificaten of aandelen af. De gemeente blijft wel een belangrijke partner wat betreft organisatie en exploitatie (evenementen). Echter, de certificaten op aandelen van de gemeente bieden Ajax geen perspectief op meer zeggenschap omtrent de exploitatie.
Qua exploitatie van de ArenA zijn de aandelen van de Founders cruciaal. In 2005 bleek al dat de belangen van Ajax en de Founders niet parallel lopen. Grolsch spande een kort geding aan tegen Ajax. Het ging over de aanwezigheid van reclameborden van Amstel. Dit werd in den minne (vergoeding aan Grolsch + exclusiviteit op de bierverkoop tot 2017) geschikt zodat Ajax weer zijn publiciteitsrechten langs het veld kreeg.
Hieruit bleek al dat Grolsch zijn exploitatierechten (incl. branche-exclusiviteit) ruimer interpreteerde dan dat Ajax lief was. SABMiller, eigenaar van Grolsch en bottelaar van Coca Cola (twee Founders), lijkt de cruciale partij in de huidige constructie te zijn. Concurrent Jupiler (InBev) is tot 30 juni 2015 (optioneel 2 jaar extra) sponsor van Ajax. Zodra Ajax eigenaar is van de Arena, zal er ook snel Jupiler bier uit de tap stromen.
Dergelijke tegenstellingen zie je ook terug in de vele nieuwe sponsorovereenkomsten: o.a. Ziggo, Huawei (dubbeldeal met de club en met Stadion Amsterdam NV) zijn niet geheel toevallig beiden concurrenten van de Founders KPN en Philips. Bovendien is de vorige shirtsponsor (en Founder) Aegon per januari 2015 vervangen door Ziggo. Van de originele Founders zijn Philips en de RAI ook al uitgestapt en is het niet moeilijk te raden dat ook KPN zich terugtrekt uit de Stadion Amsterdam NV.
ABN Amro blijkt een coöperatieve partij te zijn die ook weer is ingestapt als sponsor en waarschijnlijke financier van toekomstige verbouwingsplannen. Deze plannen zullen het consortium van bouwbedrijven ook aanspreken. Wat rest is de Staatsloterij maar die leken bij voorbaat al het kleinste problemen te vormen.
De resterende 10-jarige exploitatierechten lopen aan het einde van seizoen 2015/2016 weer op zijn eind. Het is niet ondenkbaar dat Ajax de aandelen van de Founders in de zomer van 2016 bemachtigt. Doordat zowel Ajax als de Arena beursgenoteerde NV’s zijn, zal rond deze koersgevoelige informatie de aankomende tijd een rookgordijn blijven hangen.
Zodra de exploitatierechten van het stadion in handen zijn van Ajax, is er voor de gemeente Amsterdam eindelijk een mogelijkheid om uit de ArenA en Ajax te stappen.
Zodra de exploitatierechten van het stadion in handen zijn van Ajax, is er voor de gemeente Amsterdam eindelijk een mogelijkheid om uit de ArenA en Ajax te stappen.
De gemeente kan het geïnvesteerde publieke geld onmogelijk nog verder afwaarderen terwijl er voor Ajax geen noodzaak is om de deal rond te krijgen. Echter, de gemeente is ook nog voor 50% eigenaar van de grond onder De Toekomst. Het 50% aandeel in De Toekomst kan als wisselgeld dienen om de belangen van de gemeente in Ajax en de Arena af te bouwen.
Er ligt nu een vergevorderd plan om 4500 woningen te bouwen zonder veel infrastructurele kosten vanwege de aanwezigheid van de snelweg A2, metrostation, treinstations en winkelcentra.
Het belang van Ajax is echter niet groot. Hooguit dat het trainingscomplex en het stadion weer bij elkaar komen. Het vernieuwde voetbalinstituut Ajax City zal op de huidige grond van Sportpark Strandvliet (eigenaar is gemeente Amsterdam en het huurcontract met de tennisvereniging loopt tot 2017) en voetbalclub FC Amsterdam tot stand moeten komen. Wellicht worden de golfclub Old Course en de tuinparken ook in de plannen betrokken.
De deal met de gemeente is erg complex en zal, gezien het publieke geld dat in de ArenA en Ajax zit, veel maatschappelijke discussie oproepen.
Wat gaat dit alles kosten?
Hoewel Ajax het huidige eigendomsaandeel van 13% in het stadion in 2013/2014 waardeert op 5,2 miljoen euro, is de waarde van de 39% aandelen van de Founders relatief gezien wat hoger – vermoedelijk ongeveer vijftig á zestig miljoen euro.
Dit is gebaseerd op de boekwaarde van de gemeente in 2011, waar 48% aan certificaten op aandelen 31,6 miljoen euro waard waren na een gigantische afwaardering sinds 2008. Gezien de huisvestingskosten op de winst- en verliesrekening van 10,5 miljoen euro, kan een deal van deze omvang tussen de vijf en tien jaar worden afgeschreven zonder al te veel impact te hebben op de bedrijfsvoering.
Als gevolg gaan er tientallen miljoenen euro’s omzet naar Ajax, omdat de exploitatie van het stadion nu volledig in handen van de club is. Ajax kan op de lange termijn qua omzet ongeveer net zulke goede cijfers als de laatste jaren blijven schrijven, zonder dat het daarbij afhankelijk is van uitgaande transfers. Of het plan om de ArenA uiteindelijk te kopen doorgang vindt, is uiteindelijk afhankelijk van de RvC die goedkeuring moet geven. Als er echter een moment is om weer baas in eigen huis te worden, dan is het nu. Op de (middel)lange termijn is dit plan financieel zeer interessant.
Er zijn reacties op dit artikel
Laat reacties zien Hide commentsWeten jullie of de Arena op dit moment een positief bedrijfsresultaat heeft?
De Arena heeft ongeveer een omzet van €30 miljoen, waarvan maar ongeveer 13% naar Ajax gaat. De laatste jaren is er telkens rond de €2-3 miljoen winst gedraaid door de Arena.
Als Ajax de Arena koopt zal niet alleen de omzet stijgen maar zullen ook de kosten stijgen. Je moet dus niet selectief shoppen met de huur die Ajax nu betaalt, want 90 procent of meer van de omzet van de Arena bestaat uit die huur. In plaats daarvan moet je naar de winstgevendheid van de Arena kijken en naar de mogelijkheden die Ajax heeft om de winst te vergroten als het stadion in eigen beheer wordt genomen.
Mijn vraag is echter, of het niet het aller verstandigste is dat Ajax in een eigen en nieuwe stadion gaat spelen. Een splinternieuwe ( en echte Engelse ) stadion, wat De Arena niet is. De Arena zal nooit een echte Engelse voetbalsfeer kunnen worden, gezien de ontwerp van De Arena dat niet toe laat. Ajax heeft twee mogelijkheden, namelijk of alles en iedereen uitkopen qua aandeelhouders en De Arena doen aanpassen als een Zuid-Amerikaanse voetbalstadion, wat erg veel geld zal kosten. Of Ajax verkoopt zijn aandelen aan geïnteresseerden, waardoor Ajax dan zelf een nieuwe Engelse stadion laat bouwen met een capaciteit van 76.500 of zelfs meer plaatsen.
Hoe men het went of keert : Ajax zal altijd financieel gezien flink moeten investeren om in een veel betere stadion dan De Arena te spelen. Mijn voorkeur voor Ajax gaat dus eerder uit naar de stadions van Olympiakos, Juventus, Southampton of die van Manchester United als het gaat om in een goed stadion te spelen. Qua totale kosten komt Ajax altijd rond de 400 mln. euro uit. Een hele goede stadion kost over het algemeen altijd vanaf ca. 265 mln. euro, daar je dan een capaciteit hebt van 55.000 zitplaatsen. Gezien de wil van Ajax om in een grotere stadion te willen spelen van ca. 76.500 zitplaatsen, zijn de kosten van ca. 400 mln. euro een goede en normale richtlijn. De keuze ligt dan ook aan Ajax van welke deze twee opties ze echt willen qua toekomstplannen.
Vandaag het nieuwsbericht dat de Arena voor €50 miljoen verbouwd gaat worden. Ik ga er vanuit dat het stadion hierdoor mooier wordt, dat de acoustiek verbetert en dat dit vooral het fundament is voor een uitbreiding.
Zonder dat op dit moment de exacte details bekent zijn, lijkt een dergelijke verbouwing niet terug te verdienen terwijl de financieringsproblematiek (founders, gemeente en Ajax met allemaal tegenstrijdige belangen) alleen maar meer complexiteit toevoegd. De gemeente is natuurlijk geen partij aangezien die uit heel het Arena project wil stappen; Ajax heeft al de eerste rechten om deze certificaten over te nemen.
Een dergelijke investering kan dan ook niet los worden gezien van een toekomstige verschuiving in de eigendomsverhoudingen. Dit nieuws is dan ook een voorbode van een definitieve overname door Ajax, in de zomer van 2016.
Een stadion zoals Bayern munchen vind ik ook een hele goede optie.
Hoe aannemelijk is het dat de uitbreiding van de omloop idd samenhangt met een mogelijke uitbreiding op noord en zuid -waar eerder sprake van was? Onderzoek naar uitbreiding loopt al 10 jaar.
Gezien de aantal voetbalvelden die De Arena gehad heeft in het verleden ( nu al weer op 67 voetbalvelden ) is het niet van belang om De Arena mooier te maken, maar wel veel beter. De stadion van Bayern München is veel beter ontworpen dan De Arena, daar De Arena als multifunctioneel locatie werkt.
Denkelijk zal ook de nieuwe voetbalveld glad ( zweterig ) worden. Dit komt door de ijle lucht die in De Arena blijft houden zolang de huidige dakconstructie gehandhaafd blijft. Laat Ajax a.u.b een verstandige keuze maken, om een geheel nieuwe Engelse stadion te bouwen. Op termijn heeft Ajax daar veel meer profijt van.
Als ik dit verhaal lees begrijp ik niet waarom er juist vanuit Amsterdam altijd zoveel commentaar is gekomen over de grondeal van PSV met de gemeente Eindhoven. Amsterdam zit, zelfs tegen haar zin, financieel veel dieper en tegen voor de stad slechtere voorwaarden in Ajax dan Eindhoven in PSV zit.
Ja, da’s ongeinformeerdheid.
PSV is zo ongeveer de enige club in Europa die zonder staatssteun door het leven is gegaan. Philips had De Herdgang en de grond onder het stadion aangekocht en uiteindelijk aan PSV geschonken.
Ook al de verbouwingen aan het Philips-stadion zijn nooit ten laste van de burger geweest. Ook zijn de operationele verliezen altijd zelfstandig (of met behulp van Philips) opgevangen.
En het verkopen van de grond voor €48 miljoen aan gemeente Eindhoven lijkt me een geweldige deal voor iedereen in Eindhoven. Het uiteindelijke resultaat op die transactie valt te bezien, maar voorlopig betaald PSV netjes €2.3 miljoen pacht per jaar en heeft de Eindhoven zo ongeveer het duurste stuk grond in Eindhoven in bezit gekregen.
Met de fusie (in oktober 2016) van SABMiller and AB Inbev, lijkt het grootste obstakel voor het overnemen van de Arena, te zijn weggenomen. Voorwaarde bij deze fusie was dat er een aantal merken afgestoten moest worden en o.a. Grolsch is verkocht aan het Japanse Asahi.
Ook heeft Jupiler eind 2015 het contract met Ajax verlengd tot 2020 en loopt het contract van Grolsch deze zomer af. Andere partijen, zoals Ballast Nedam hebben ten tijde van de aankondiging van de verbouwing het contract verlengd tot 2026. Ook ABN zal happy zijn met de financiering van deze verbouwing.
Deze ontwikkelingen zijn het laatste zetje dat Ajax nodig had. Met de juiste voorwaarden, sterke partners en voldoende eigen vermogen, lijkt het logisch dat de aankoop deze zomer bekent gemaakt te worden.
Gemeente A´dam heeft informatie gepubliceerd dat het 23% van haar certificaten te verkopen aan Ajax en de resterende 25% te behouden. Of de excflusiviteits-deal hierop blijft bestaan voor Ajax is geen uitspraak over gedaan. Door deze deal gaan de huurkosten van Ajax met 75% naar beneden, hetgeen waarschijnlijk te maken heeft met de financieringsconstructie van de laatste verbouwing.
Hierover gesproken, het duurste gedeelte hiervan, de nieuwe omloop en het bjuitenaanzicht, gaan niet door. Dit zou gefinancieerd worden met het verkopen van de naamrechten maar de Johan Cruyff Arena discussie heeft roet in het eten gegooid.
Het persbericht m.b.t. de 2016-2017 jaarcijfers zegt: een reservering van €36.7m t.b.v. de realisatie van de nieuwe bouwplannen voor het opleidingscentrum de Toekomst.
Klinkt als een verhuizing ipv een verbouwing.